دليل المستأجرين في فيينا: حقوقك وواجباتك في سوق الإيجارات الأكثر تنظيمًا

فيينا – شبكة رمضان الإخبارية

يُعد السكن بالإيجار جزءًا أساسيًا من حياة سكان فيينا، إذ يعيش أكثر من 75% من سكان العاصمة النمساوية في شقق مستأجرة — وهي النسبة الأعلى في البلاد بفارق كبير. ومع أن هذا النظام يوفّر مرونة وسهولة في السكن، إلا أن كثيرين لا يعرفون تمامًا حقوقهم وواجباتهم كمستأجرين في واحدة من أكثر أسواق الإيجار تنظيمًا في أوروبا.

في هذا التقرير، تقدّم شبكة رمضان الإخبارية نظرة شاملة على أبرز القواعد القانونية التي تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر في فيينا، مع نصائح عملية تساعدك على تجنب النزاعات وحماية حقوقك.

---

واجبات المستأجرين في فيينا

1. دفع الإيجار في الموعد المحدد:
   يجب تحويل الإيجار كاملًا وفي الوقت المحدد، عادة حتى اليوم الخامس من كل شهر. التأخير المتكرر قد يؤدي إلى غرامات أو حتى إلى إنهاء العقد.

2. العناية بالشقة:
   يُطلب من المستأجر الحفاظ على الشقة في حالة جيدة. يُسمح بالاستهلاك الطبيعي، لكن أي أضرار ناجمة عن الإهمال يتحمل المستأجر تكلفتها.

3. الإصلاحات البسيطة والإبلاغ عن الأعطال:
   على المستأجر القيام بالإصلاحات البسيطة مثل تغيير المصابيح وتنظيف المصارف، والإبلاغ فورًا عن الأعطال الكبيرة للمالك.

4. احترام نظام المبنى والجيران:
   يجب الالتزام بآداب السكن، مثل أوقات الهدوء بعد العاشرة مساءً، فرز النفايات، واحترام المناطق المشتركة.

5. الحصول على موافقة المالك للتغييرات الكبرى:
   أي تعديل إنشائي أو تجميلي كبير — مثل الحفر أو الترميم — يحتاج إلى موافقة المالك المسبقة.

6. السماح بالدخول عند الحاجة:
   في حالات الصيانة أو الفحص، يحق للمالك أو الفنيين دخول الشقة بعد إشعار مسبق وفي أوقات مناسبة.

7. تسليم الشقة عند الإخلاء:
   عند انتهاء العقد، يجب إعادة الشقة نظيفة وفي حالتها الأصلية، مع استثناء التآكل العادي.

8. احترام فترات الإشعار القانونية:
   غالبًا ما تبلغ فترة الإشعار ثلاثة أشهر، مع حد أدنى للعقود غير محددة المدة يصل إلى نحو 16 شهرًا (سنة وثلاثة أشهر).

---

حقوق المستأجرين الأساسية

1. الحماية من الطرد التعسفي:
   لا يمكن للمالك إنهاء العقد إلا لأسباب قانونية محددة مثل التأخر في الدفع أو الإهمال الشديد.

2. الحد الأدنى لمدة العقود:
   تخطط الحكومة لرفع الحد الأدنى لعقود الإيجار من 3 سنوات إلى 5 سنوات بدءًا من خريف هذا العام، ضمن إصلاحات أعلنها نائب المستشار أندرياس بابلر (SPÖ).

3. الحدود السعرية وحماية الإيجار (MRG):
   في المباني القديمة (قبل 1953)، تُحدد الإيجارات وفق جداول حكومية تمنع المبالغة في الأسعار.

4. تجميد الإيجارات حتى عام 2025:
   تم تجميد زيادات الإيجار حتى نهاية 2025، على أن يُسمح بزيادة لا تتجاوز 1% عام 2026، و2% عام 2027، ثم سقف عام بنسبة 3% بدءًا من 2028.

5. صيانة العقار من مسؤولية المالك:
   يتحمل المالك مسؤولية الإصلاحات الأساسية مثل التدفئة والتسربات أو الأضرار التي تهدد الصحة أو السلامة.

6. الحق في تخفيض الإيجار:
   عند وجود عيوب خطيرة (مثل العفن أو مشاكل التدفئة)، يحق للمستأجر طلب تخفيض في الإيجار.

7. فحص الفواتير السنوية:
   للمستأجر الحق في مراجعة كشوف تكاليف الخدمات العامة والمطالبة بالإيضاحات.

8. احترام الخصوصية:
   لا يجوز للمالك دخول الشقة دون إذن، إلا في حالات الطوارئ مثل تسرب المياه.

9. الحق في التأجير الجزئي:
   يسمح القانون بالتأجير الجزئي (تحت إشراف المالك)، لكن التأجير الكامل أو المبالغ فيه قد يؤدي إلى فسخ العقد.

10. استرداد الكفالة:
    يُسمح للمالك باحتجاز كفالة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من الإيجار، ويجب حفظها في حساب منفصل مع إضافة الفوائد للمستأجر عند انتهاء العقد.

---

نصائح وأدلة مساعدة للمستأجرين

• اقرأ عقدك بدقة قبل التوقيع، واستعن بخبير قانوني إذا لزم الأمر.

• احتفظ دائمًا بإيصالات الدفع والتواصل الكتابي مع المالك.

• تحقق من كشوف الخدمات سنويًا واحتفظ بسجل بالملاحظات أو الأعطال.

• استعن بالهيئات التالية عند وجود خلافات أو استفسارات قانونية:

رابطة المستأجرين في فيينا: www.mietervereinigung.at
اتحاد حماية المستأجرين: www.mieterschutzverband.at
مكتب التسوية السكنية في فيينا: www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle